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007牛博士

胜者为王,败者为寇,沙场满杀戮,股市无怜悯,无限风光在险峰。

 
 
 

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地产股该暴跌吗?(原创)  

2009-03-23 13:20:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 最近地产股走的很强,是大盘继续反弹的两大主力,另一个是有色股。尽管楼市是否真的见底还未可知,但地产股似乎已经重新开始走牛途了。房价还没怎么跌,不少地方房价又开始反弹了,前一段时间管理层的不得不救“楼市”可能是无奈之举,毕竟房地产关乎大局,是GDP中份量最重的,管理层也“害怕”出现“次贷危机”。但是中国老百姓的收入和房价之比可能仍是世界最高的国家之一,房价仍是一户人家需要花费一生所有来负担的不动产,如果今年房价真的不跌反涨,继续吹大房价泡沫,中国式的“次贷危机”也许早晚会来的,只是时间问题,因为房价客观上已经远远超出了居民实际收入水平。

今天早上看到的一则新闻震撼了我。有报道称《土地管理法》的修订将在年内审议。该法的征求意见稿中,总计有49条新增法条。最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”。专家表示:“是有偿续期还是无偿续期,现在还说不准。”他认为,如果《土地管理法》的修订中明确了“无偿”,那么,政府将肯定不能在续期中收取费用,而以“按照国家有关规定”作为表述,“就可以是无偿,也可以是有偿,这样就有了回旋的空间,按照届时的情况管理,实际上把这个权力交给了政府。”他强调。在北京,已经有按1300元/平方米价格续期的说法流传,但仅限于房地产业内,官方始终未予证实。我看了网上的评论,大多数人对有偿续期表示了严重担忧,甚至有人表示“原来全国人民都在租房啊,真是热闹非凡啊!!”据了解世界上大部分国家买房子也就同时买断了房子所占土地的所有权,而我们买的房子很有可能仅仅是70年的使用权(商业地产土地使用权仅仅只有40年)。因为按照我国修建房子的质量,一般的民用建筑物70年后还能继续使用的非常少,真正“值钱”的不是房子本身而是房子下面或者分摊的土地,70年后土地的增值可能会是几十倍甚至上百倍、上千倍的增长。你幸苦一辈子攒下的住房,子孙未必能享受多久,如果房子下面的土地只管用七十年,今后要麻再交一笔不菲的土地使用费(前提是房子还能继续使用),要麻重新变卖土地的收益(很可能是暴利)基本与房主无关,属于国家所得。至于二手房,本来离70年“大限”越来越近,房子使用年限在减少,将来可能还需要重新根据当时的价格补交土地使用费,你觉得划算吗?

这个问题继续深思下去,真是让人很沮丧。如果《土地管理法》真的修改成为“按照国家有关规定自动续期”而不是“无偿自动续期”,对于房地产业无疑肯定是个重大的利空,有网友评论指出“奋斗几十年买套房子,70年以后早死了,儿子、孙子继续奋斗买房子”,难道中国人子子孙孙都得奋斗不止的买房子?没有永久的土地使用权(也是将来收益最大的所在),即使房子70年后还能使用,皮之不存,毛之焉附?这个问题不解决,不确定性因素太大了,购房意愿会受到很大影响。有人算了帐,在一、二线城市以目前的房价加上贷款利息等支出,按照70年分摊(按照新房来计算),每年的支出其实比租房少不了多少。一个只有70年土地使用权的房子不是完整意义上的房地产,房子注定可能会成为大家心中永远的痛。奇怪的是,今天地产股继续大涨没有受到任何影响,地产股该暴跌吗?

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